资产管理的难题及趋势

在商业地产行业，如果对购物中心这个特定产品进行资产管理来说，当前主要的难题有四个：资本市场的畅通问题，购物中心质量问题，资本管理团队问题，房地产项目盈利模式问题。

第一个是资本市场的通道不畅问题

首先，国内的资本市场，目前做购物中心这样的资本产品，渠道非常窄。常用的例如REITS等资本渠道，至今没有正式打开，基本上依托上市公司或信托产品的运作渠道。其次，直接走向国际资本市场，又受到国家对资本项目的外汇管制及对房地产项目管制的影响，对外走出去也不见得很畅通。最后，国际投资者对商业地产产品的价值判断及运作模式不容易适合中国国情，而对于经营者和物业持有者来说，目前在国际对外打交道的经验也不丰富，所以借助国际投资者或资本运作方走向国际资本市场的路也很难。

第二个是购物中心质量欠佳问题

当前国内优质的购物中心不少，但按国际资本市场标准判定的品质不好的购物中心更多。出现较多的劣质购物中心的原因，我在分析国内购物中心二分之一现象（禹来《购物中心三一原理》，载《中国购物中心》第46期）时指出：

第一，国内的土地建设规划与商业规划脱节，有相当数量作为商业用途的地块根本不适合做商业，至少不适合做购物中心。

第二，现行的土地出让方式与商业项目开发规律脱节，现在大宗土地出让时，大都出现住宅与商业混搭的现象，房地产商为了取得住宅用地，通常会先将地块拿下来再说，甚至用商业规划为幌子争取拿地优惠政策。相当部分这类用地上面，住宅已经销售完毕商业项目根本没动，如果是分割销售返租的项目通常是麻烦不断。”

第三，“由于购物中心这种业态的技术密集型特点，如果商业地产商选择了购物中心特别是大型购物中心的业态，从选址阶段就要把建成后经营管理作为开发的重点考虑因素，这时候商业地产商就必须选择经营管理团队及时到位。这些年，我应邀诊断其它的购物中心项目时，发现因为管理团队不到位或管理团队不专业的现象特别突出，对项目带来的危害远远超过了资金短缺。”

第三个是资本管理团队短缺问题

虽然国内商业管理团队水平参差不齐，但在国内购物中心多年发展过程中，毕竟有不少优秀的团队在管理着优质的购物中心。资本管理的链条比商业管理的链条要长，衔接的环节比商业管理要多，因而对资本管理团队的要求是一种跨行业的复合要求。虽然我们讲商业管理是资本管理的基础，但如同资本管理取代不了商业管理一样，商业管理也不等同于资本管理。国内目前资产管理的模式尚不清晰，资产管理团队尚不健全。所以，不是说资产管理就是资产管理，更不是将人家项目拿过来管就是轻资产管理模式。

第四个是房地产项目盈利模式问题

国内住宅、商铺等销售型房地产价格猛涨，其平均利润率之高已经远超只租不售的商业地产，而且销售渠道简单、变现速度快。所以，一方面，除了房地产开发商，资本市场的运作者、投资者，也更热衷于投资可以销售的房地产产品；另一方面，由于房地产价格猛涨，大多数开发商都把商业地产当做住宅、商铺等销售项目的陪嫁，没有人认真的从经营的角度去开发它本身的价值，甚至在赚取超额利润的时候，可以忽略掉商业地产的资产价值。

虽然购物中心资产管理困难重重，但回归到商业地产产品性质，购物中心管理最终还要走资产管理之路。虽然资本市场不是想建立就建立的，但是资本市场又总是要寻找出路，它和国家其他方针政策、经济增长是密切相关的，市场最终逐步是要打开的。我们可以从以下三点观察购物中心资产管理趋势。

第一、资产管理将会成为购物中心管理的主要方式

适用于购物中心资产管理的资本市场的建立正处于起步阶段，需要经历一个过程。资本市场的畅通性问题不是参与购物中心资产管理的投资方、管理方、资本运营方这三方就能解决的，跟整个国家政策和宏观形势有重要关系。宏观经济形势因素中，跟购物中心资产管理相关联的最主要的还是货币政策和房地产政策，两者之间是密切相关的。当前的房地产政策如果继续下去的话，资产管理的发展将会推迟一段时间。但是如果货币政策和房地产政策有重大转向的话，机会就来了。重大转向就意味着房地产市场开始去泡沫化，房地产价格开始下跌，而资产管理在资本市场上操作的核心就是低买高卖，那么购物中心资产管理黄金时期就到来了。

第二，资产管理将大大提升购物中心商业管理水平

就目前而言，国内购物中心的运营管理水平之所以低，是因为有实力的做这些事情的人并没有把重心放在这上面。但是如果宏观形势发生变化，当房地产价格暴涨以及货币超发也控制在一定限度的时候，商业地产产品会成为资本市场重要产品，购物中心会成为商业地产主流产品。这个时候，自然而然的就会倒逼大家把资产管理的基础商业管理做上去，事实上中国并不缺乏这样的人才和机会。

第三，购物中心赢得更好的资产收益关键还是购物中心自身价值

不管是以购物中心为代表的零售物业，或者其他物业的资产价格都是由租金水平来决定的。租金水平的提升，刨去地价疯狂上涨的因素，还得通过经营管理去提升租金水平，提升租金才能提高物业价值。即便是进行商业管理，我们始终强调价值领先的理念，做每个项目本身要自身具有价值，而且要有超过同类产品的价值，这种管理本身就隐含资产管理最基本的要素，就是使物业增值。从资产管理角度出发，需要加大现在企业经营创新的力度，使得自己的项目在资本市场上尽快让别人有定价的兴趣，只有别人对你有定价的兴趣后才会激起有购买的兴趣，才能实现项目增值。